Blog · Een sociale blik op verduurzaming van de woningvoorraad

Er is een cultuuromslag nodig om de gestelde doelen van een CO2 neutrale woningvoorraad te realiseren, waarbij de bewoner vertrekpunt wordt. Dan helpt het om beter te praten en beter te luisteren, zodat je elkaar als mens ziet en beter begrijpt. Stel je voor dat dat lukt: tevreden bewoners en medewerkers, een fijne relatie tussen corporatie en bewoner, en een snellere verduurzaming van de woningvoorraad.

De corporatiesector staat voor een van de grootste uitdagingen in de geschiedenis: verduurzaming van de woningvoorraad. Een monsteropgave om ca. 2,1 miljoen huurwoningen CO2-neutraal en dus ook gasloos te maken. Kosten per woning: gemiddeld €52.000, totaal €108 miljard. Hierbij is samenwerking tussen corporaties en bewoners van het grootste belang. Om deze opgave te realiseren is een combinatie van technische vernieuwing en gedragsverandering nodig, die bovendien scherp op elkaar moeten worden afgestemd. 

In de context van beschadigd vertrouwen tussen corporaties en bewoners, helpt het om door een andere bril naar het vraagstuk te kijken. Als de verduurzaming van de woningvoorraad een menselijk vraagstuk is, kan de corporate antropologie helpen om anders te kijken, het vraagstuk beter te begrijpen en betere gesprekken voeren. Om op die manier de woningvoorraad sneller te verduurzamen.

Beschadigde relaties

De corporatiewereld is veelvuldig slecht in het nieuws geweest met schandaal na schandaal (hoge salarissen en buitensporige bonussen, schimmige beleggingspraktijken), door een ‘wij weten wat het beste voor u is’-opstelling naar bewoners, en door diens behoeften, wensen en klachten vaak niet serieus te nemen. Communicatie is vaak onzorgvuldig en laat, afspraken worden regelmatig niet nagekomen.

Daarnaast zijn veel woningcorporaties gefuseerd (om goede redenen), met als gevolg een schaalvergroting in bezit maar ook dienstverlening, hetgeen resulteert in centralisering van dienstverlening en minder persoonlijk contact met bewoners. Dit alles leidde vaak tot scherpe tegenstellingen in plaats van een zoeken naar gedeeld belang, met oplossingen die voor beiden werken en gelijkwaardige dialoog. 

Dit klinkt misschien kritisch, en dat is het ook. Tegelijkertijd verdient deze opsomming wel enige nuance, aangezien niet iedere woningcorporatie een wolf in schaapskleren is. Door de hele sector zijn er vele corporaties die bijzondere dingen doen, die voorzien in betaalbare en veilige woonomgeving voor veel mensen en die het beste met bewoners voor hebben.

Echter, alle niet nagekomen afspraken, scheve machtsverhoudingen, de naar arrogantie neigende benadering van bewoners en de integriteitsschandalen, hebben niet altijd geleid tot meer vertrouwen tussen corporaties en samenleving. Sterker nog, ik durf wel te stellen dat dit geleid heeft tot een beschadigde relatie tussen woningcorporaties en bewoners.

En dat terwijl we voor misschien wel de grootste opgave in de corporatiegeschiedenis staan, waarbij samenwerking tussen corporatie en bewoner de sleutel tot succes (of falen) is. Volgens mij is het tijd voor het herstellen van het beschadigde vertrouwen en het helen van de beschadigde relaties tussen bewoners en woningcorporaties.

Beter begrijpen

Dat begint bij het beter begrijpen van de bewoners. Mensen zijn geen rationele wezens en ons gedrag is maar zeer beperkt in modellen te vangen laat staan te voorspellen. Weten we wel wie deze mensen zijn, wat hen drijft, wat voor hen belangrijk is, waarom ze doen wat ze doen? Waar ze behoefte aan hebben, wat hen tot tevreden huurders en bewoners maakt?

Weten we wel hoe bewoners graag aangesproken willen worden, waar ze trots op zijn en waar ze zich voor schamen? En wat betekent de gezinssamenstelling en leeftijd van mensen voor de keuzes die ze hier en nu maken? Welke impact heeft iemands culturele achtergrond op zijn huurgedrag? Welke impact heeft de culturele diversiteit in woonwijken op de sociale cohesie en het gevoel van veiligheid? In welke werksituatie bevinden mensen zich, en wat betekent dit voor hun woonwensen, hun huurgedrag en hun betrokkenheid rond een thema als circulariteit? 

Een betere relatie tussen bewoners en corporaties begint bij het beter begrijpen van bewoners, écht begrijpen, zodat we leren wat hen drijft en bezighoudt, op welke manier zij gebruik maken van hun sociale kapitaal en hoe we als corporaties kunnen samenwerken in de enorme opgave om de woningvoorraad te verduurzamen.

Beter praten 

De woningvoorraad verduurzamen, dat lukt je niet alleen, daarvoor moet je samenwerken met allerlei stakeholders, zoals bewoners, ketenpartners, en je medewerkers. En al die partijen werken vanuit een verschillende achtergrond, andere belangen en soms tegengestelde machtsposities. En ze geven ook nog een andere betekenis en invulling aan duurzaamheid. Dan is het een flinke uitdaging om besluiten te nemen, draagvlak te creëren en snelheid te houden. 

Het voelt tegennatuurlijk, maar dan helpt het om te vertragen. Om goed te luisteren en te begrijpen wat nou echt belangrijk is. Luisteren om te begrijpen en niet om te overtuigen. Om je bescheiden en vragend op stellen. Om ambivalentie en onzekerheid te accepteren omdat daarin ruimte is voor oprechte uitwisseling en contact. Want juist daarin ontstaat begrip voor elkaar en ruimte voor verandering.

Bedenk even hoe bewonersavonden vaak worden opgezet: de bestuurders (en wethouders) achter een lange tafel op een verhoging, met beperkte spreektijd voor bewoners. Zodat het niet te veel tijd kost en zodat je in control bent. Alleen al door deze stagesetting is een gelijkwaardige dialoog waarin men naar elkaar luistert al erg ingewikkeld. Wat zou er gebeuren als je een ontmoeting organiseert waarop mensen echt contact maken, van mens tot mens? Als we luisteren om te begrijpen in plaats van te overtuigen? Als we onze mening mogen bijstellen omdat we nieuwe inzichten hebben? Als we onzeker mogen zijn en samen zoeken naar de oplossingen?

En als je praat, praat je dan de taal van de bewoner? Een taal waarin je boodschap niet alleen gezonden wordt maar ook ontvangen kan worden, een taal waarin de bewoner kan terugpraten? En als bewoners praten, hoor je dan alle stemmen, ook de dingen die wat minder goed uitkomen maar voor bewoners wel van wezenlijk belang zijn? Kun je luisteren in plaats van vertellen? Zodat mensen zich gehoord voelen. Zodat je in overleg besluiten kunt nemen waarvoor ieder zich verantwoordelijk voelt en daarnaar handelt. Vertragen om te versnellen. Zodat je je duurzame ambities waar kunt maken.

Beter veranderen

Als het ons lukt om betekenisvolle uitwisseling te hebben, elkaar als mens te zien en elkaar beter te begrijpen, wordt het realiseren van je doelen veel eenvoudiger. Vanuit een gezonde relatie gebaseerd op vertrouwen, is samenwerken nog steeds knap ingewikkeld maar wel realistisch.

De vraagstukken rond duurzaamheid verschillen per buurt en wijk en het helpt als ook de oplossingen lokaal in de context gevonden en verankerd worden. De opgave om woningen te verduurzamen betekent iets anders voor een huis met bouwjaar voor 1960 (21%) dan voor een huis van na 1980 (46%). Verduurzaming van de woningvoorraad betekent iets anders in Utrecht dan in Sittard en betekent iets anders voor een wijk met veel werkloosheid, een hoog percentage migranten of een gemiddeld hoge leeftijd. Context matters. En daarom is het belangrijk om met kennis van binnenuit een veranderproces op te zetten en lokale interventies te bedenken.

Zoals Kate Raworth (Doughnut Economy) stelt, zijn de bewoners van deze wijken vaak niet bijzonder kapitaalkrachtig, maar is er veel sociaal kapitaal. De uitdaging is hoe je daarvan gebruik kunt maken, hoe je gebruik kunt maken van de kracht van peer-to-peer netwerken en hoe je op het lokale sociale weefsel en rankingssyteem kunt inpluggen. Belangrijk is het aantrekkelijk en verleidelijk maken om mee te doen aan de verandering, om het nieuwe gedrag sociale status en ranking te geven en zo virale besmetting door de hele buurt te stimuleren. Verandering gaat immers over het op schaal mobiliseren van mensen. 

Conclusie

Er is een cultuuromslag nodig om de gestelde doelen van een CO2 neutrale woningvoorraad te realiseren, waarbij de bewoner vertrekpunt wordt. Randvoorwaarde voor samenwerking is vertrouwen in elkaar, en het herstellen daarvan indien nodig. Dan helpt het om beter te praten en beter te luisteren, zodat je elkaar als mens ziet en beter begrijpt. Stel je voor dat dat lukt: tevreden bewoners en medewerkers, een fijne relatie tussen corporatie en bewoner, en een snellere verduurzaming van de woningvoorraad.

Dit artikel verscheen op renda.nl.
Download hier dit artikel in pdf.